提问：

您好！多套我们在北京有几套房产，房产想听听您的何优化南昌市某某餐具教育中心建议看看需不需要调整。

夫妻双方名下有：海淀四季香山142平三居(出租中)年租金20多万；丰台大成郡135平三居，思路家里老人自住；西城紫金印象130平改三居(出租中)年租金17万；海淀世纪城晴波园83平两居，让资目前自住；还有固安孔雀城245平联排，产翻年租金3.3万。多套暂时不急着换房住，房产就是何优化南昌市某某餐具教育中心想问问这些房子从保值增值角度要不要优化？

看完这个配置，说实话我挺羡慕的思路，但确实有优化空间。让资我一套一套给你分析：

四季香山这个小区我很熟，产翻板楼品质确实不错，多套绿化环境都挺好的房产，就是何优化楼龄有点老了。不过海淀的房子，你懂的，抗跌能力还是有的。

大成郡这个低板社区住着确实舒服，但丰台这几年新房供应量大，对假日风景、紫台、紫苑这些老盘冲击不小。

紫金印象位置挺好的，楼龄也新，但经适房的户型确实有硬伤。135平改成三居，住起来肯定憋屈，这种改造对后期出手也有影响。

世纪城晴波园就不用我多说了吧，世纪城的优质小区，跟观山晴雪、鲁艺一个档次的改善型社区。不过你这个两居83平，说实话有点浪费了这个小区的品质。世纪城这种地方，三居四居才是王道，流通性更好。

孔雀城那套我直接给你判死刑吧，245平才租3.3万，租售比0.8%，这不是投资是做慈善。北京周边这些卫星城，除了个别有产业支撑的，大部分都不太保值，固安就是典型代表。

我的建议：

丰台的房子，除了丽泽周边的高品质次新盘，我都建议出掉。为啥？丰台缺产业缺教育，只能靠丽泽商务区撑着，但大成郡离丽泽还有距离。

海淀的房子相对坚挺，但问题是缺新房和次新房。你看万柳、世纪城都是03-05年的楼龄，20年了，导致次新房特别稀缺，琨御府就是活生生的例子。

把海淀那几套老房子都出了，换成四季青那边的新盘，或者在海淀、万柳找户型位置更好的三居四居，既保值又好流通。

固安那套更不用说了，赶紧出手，那点租金还不够你操心的。

基于你们不急着改善，完全可以做资产优化。把老破的换成次新的，把户型差的换成户型好的，把地段一般的换成核心地段的。

最后提醒一句，房产优化不是一天两天的事，要有节奏有计划，别急着一口气都换完。市场有周期，时机很重要。

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